Duokoop-regeling: Huis kopen en grond huren

De huizenmarkt zit volledig op slot. Dit wordt mede veroorzaakt doordat banken de hand op de knip houden. De huizenprijzen zijn sinds 2008 sterk gezakt, maar dat geldt ook voor het bedrag dat banken als maximale hypotheek willen verstrekken. De oplossing is mogelijk om het huis te kopen en de grond te huren via een consument  vriendelijke erfpachtconstructie.

Een huis verkopen in de huidige markt is geen eenvoudige opgave. De potentiële kopers hebben vaak de keuze uit tientallen huizen die aan hun eisen voldoen en die in de gewenste wijk staan. U kunt de verkoopkansen vergroten door ver onder de vraagprijs van de concurrerende huizen te gaan zitten, maar hierdoor krijgt u te weinig voor uw huis terug en blijft er mogelijk zelfs een restschuld over. Wat nu als u de grond verkoopt aan een investeerder en het huis biedt u voor een sterk gereduceerde vraagprijs weer aan? 

Het bedrijf Duokoop biedt erfpacht aan in een nieuw jasje. Duokoop is een organisatie die van oorsprong het doel had om maatschappelijke organisaties te ondersteunen. Door de stagnerende huizenmarkt liggen er mogelijk ook kansen voor de particuliere kopers en verkopers van woonhuizen om gebruik te maken van de Duokoop-regeling.

Erfpacht in een modern jasje

Bij de Duokoop- regeling bent u de eigenaar van het huis, maar niet van de grond. Voor de grond wordt een zogenaamde canon betaald. U huurt de grond en bezit het huis. Deze moderne erfpacht is niet te vergelijken met de erfpachtconstructies vanuit het verleden. De condities en de voorwaarden zijn transparant en worden schriftelijk vastgelegd.

Is het splitsen van het huis en de grond de oplossing?

Door het huis en de grond te splitsen is het huis voor een grotere groep betaalbaar. Een bijkomstigheid is dat er maandelijkse huurverplichtingen (canon) voldaan moeten worden na de aankoop. Deze lasten zijn net als de hypotheekrente aftrekbaar van het inkomen op basis van de huidige regelgeving en wetgeving. Iemand die een huis niet kan kopen omdat de bank niet bereid is om het te lenen bedrag te verstrekken, zal met de Duokoop-regeling mogelijk wel in staat zijn om de hypotheek te verkrijgen. 

Condities en voorwaarden Duokoop-regeling

De grond wordt gekocht door de Nationale Grondbank N.V. met als voorwaarde dat de koper van het huis het recht heeft om de grond te gebruiken alsof hij eigenaar is. De waarde van de grond wordt door middel van onafhankelijke taxatie vastgesteld. De hoogte van de canon wordt hierop gebaseerd. De hoogte van de canon wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de inflatie. Deze canon is te vergelijken met een variabele rente. De canon kan hoger zijn, maar ook lager! De eigenaar van het huis (de erfpachter) heeft op elke gewenst moment  de mogelijkheid om de grond alsnog aan te kopen. De hoogte van de koopsom bedraagt minimaal het bedrag waar de Nationale Grondbank N.V. de grond voor gekocht heeft. 

Afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde wordt de koopsom vastgesteld die de erfpachter moet betalen om alsnog de grond te kopen. Bij het aangaan van de erfpachtconstructie wordt vastgesteld welk percentage van de WOZ-waarde betrekking heeft op de grond. Bij terugkopen wordt hetzelfde percentage aangehouden. Vooraf worden de condities en de voorwaarden dus vastgelegd.

Kortom, een consument vriendelijke erfpacht in een nieuw jasje!

15 reacties op "Duokoop-regeling: Huis kopen en grond huren"
 
Reacties
  • Moneymaster 08 maart 2013
    Aardig artikel. helaas wordt zowel het grootste pluspunt en de grootste minpunten van deze regeling niet genoemd.

    Grootste pluspunt: het is goedkoper doordat de erfpacht aftrekbaar is van de belasting

    Grootste nadeel: hoeveel moeite er ook in dit systeem gestoken wordt om het trasparant te maken, de toekomst blijft onvoorspelbaar. De koper blijft voor altijd afhankelijk van de grondverhuurder. Ook het overheisbeleid omtrend aftrekbaarheid an erfpacht is een zeer onzekere factor. De huiseigenaar wordt hierin niet beschermd door het belang en de macht van de grote groep, zoals wel het geval bij de hypotheekeigenaren. De regering zou de regels zomaar ongemerkt kunnen wijzigen.

    Maar het allerbelangrijkste: de koper van het huis wordt geen eigenaar an de grond. Dit psychologisch aspect wordt behoorlijk onderschat. Ook wannneer een potentieele koper iervoor persoonlijk niet gevoelig is heeft dit een sterk drukkend effect op de toekomstige huizenprijs.
    Mijn avies: niet doen, tenzij je echt op geen enkele andere manier aan een woning kunt komen.

    Wel zet het mij aan het denken over een veel interessanter constructie voor starters met goed bedeelde ouders: koop een huisen huur de grond van je ouders. Een interessante constructie waarbij ouders meefinancieren in he aankoopbedrag. Een schenking is niet nodig, grondhuur is aftrekbaar van de belasting, en stijging van de grondprijs komt ten goede aan de familie.
  • sander k 30 maart 2013
    nog een nadeeltje waarover wel transparant gedaan wordt, maar wat toch niet eerlijk is: je betaalt als koper van de woning overdrachtsbelasting over de woning EN de grond, terwijl je van de laatste niet de koper bent. dat is een ander. onredelijk duur lijkt me..
  • Lakeman 22 mei 2013
    Stel u doet aan duokoop, in welke staat is uw woning over 30 jaar en wat is deze dan nog waard?? Of u moet een mega kapitaal investeren om uw woning up to date te houden. Hoe dan ook u bent de kind van de rekening. Uw grond waarde zal wel stijgen.

    De winnaars zijn dan ook: de beleggers van grondbank, en grondbank zelf. Via grondbank kan u namelijk beleggen in grond: http://dngb.nl/_mm/_asset/Brochure%20Inflatie%20Obligatie%20DNG%202013-2013_1.pdf

    En uiteraard komen er weer fijne adviseurs bij kijken die zich maar al te graag als marjonet laten gebruiken ten einde hun eigen zakken (weer) te vullen. U arme sloeber heeft moeite met een huis kopen, er wordt weer een constructie bedacht die leuk lijkt maar uiteindelijk zwaar in uw nadeel werkt.

    En de jongens met het grote geld die kunnen investeren in de grond verkrijgen het voordeel. Wederom een constructie waar men later op terug zal kijken als een woekerconstructie. Uw adviseurs zal tegen die tijd al lekker van uw centen met pensioen zijn.

    Straks staat u aan de grond, niet op uw grond!

    Niet geheel overbodig: Duokoop B.V. en of De Nationale Grondbank N.V. is voor het aanbieden van haar producten en diensten niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staan niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) of De Nederlandsche Bank (DNB).

  • Juul Dijkhuis 23 mei 2013
    @Lakeman - Als uw huis over 30 jaar veel minder waard is geworden, zal dat niet veranderen aan de omstandigheden. U bent de eigenaar van het huis en het grond wordt "gehuurd". Uiteindelijk zal het huis verkocht kunnen worden in de staat waarin het huis op dat moment verkeerd nog steeds exclusief het grond. De beleggers kunnen de winnaars zijn, maar ze lopen wel risico's. Niemand biedt de zekerheid dat de waarde van het grond in de toekomst hoger zal zijn. Uiteraard heeft de Duokoop-regeling nadelen. Het kan uitkomst bieden voor mensen die niet in staat zijn om het huis met grond te kopen. Indien dat niet mogelijk is kan het huis toch gekocht worden. Eventueel kan het grond later alsnog gekocht worden.
  • Lakeman 26 mei 2013
    Beste Juul, Dank voor je reactie. Stel je kan over 15 jaar de grond kopen. Dan heb je 15 jaar huur betaalt, en daarna betaal je de grond dus nog een keer. De kans dat de grondwaarde stijgt is 99%, er is immers nog steeds schaarste aan grond in Nederland, dus het risico waar je over spreekt is zeer gering. De kans dat je huis geld gaat kosten om het up to date te houden is ook 99%. Het voelt voor mij als een constructie die wederom bijdraagt aan het rijker maken van de rijken, en de kleine man betaalt. Er moet nog steeds een forse correctie op de woningwaardes plaats vinden. En dat is pijnlijk, maar de enige weg. (en deze is al ingeslagen). Ik zou wachten tot dit gestabiliseerd is en dan een huis kopen mét grond. Niet leuk, maar wel verstandiger. Er staat genoeg te koop, dus voorlopig kan je relatief goedkoop huren. Rustig afwachten tot alles echt is ingevallen en t.z.t. kopen.
  • de Wit 08 augustus 2013
    Als dit de oplossing is voor de woningmarkt. Dan weet je 1 ding zeker de huizen zijn nog steeds te duur en worden kunstmatig hoog gehouden door dit soort constructies. Een huis zal in 30 jaar in waarde dalen wanneer je er niks aan doet de grond zal in die tijd in waarde stijgen. En wie is er gebaat bij? Niet de huizenkopers.
  • Marco Mosman 18 september 2013
    @Lakeman U geeft aan dat cliënten 15 jaar huur betalen en daarna de grond nog een keer. Dit is een verkeerd beeld. Wat als ik de grond nu koop? Dan betaal ik toch ook gewoon hypotheekrente? Dus die lasten zijn er sowieso. De argumenten over de staat en de waarde van de woning zijn wel juist maar niet anders als je de grond koopt. Ook dan is het maar de vraag hoe de situatie over 30 jaar is.
  • Juul Dijkhuis 31 oktober 2013
    Het blijft een feit dat het verstandiger is om een huis op een reguliere manier aan te kopen. De Duokoop regeling is juist bedoeld voor de gevallen dat het huis niet gekocht kan worden. Door het grond eerst te huren zijn er wel weer mogelijkheden. Er kleven zeker nadelen aan de regeling, maar in geval van nood kan het uitkomst bieden. Ik denk ook inderdaad niet dat het de oplossing is voor de problemen op de huizenmarkt, maar het is een mogelijkheid.
  • Johan 12 november 2013
    Het voordeel zit het hem in het feit dat je over de grond geen aflossing betaalt aan hypotheek en zodoende ruimte overhoudt om meer te lenen voor het huis. De canon die betaalt is nagenoeg gelijk met de rente die je zou betalen wanneer je de grond in eigendom zou verkrijgen. Het verschil is minimaal.

    Het klopt overigens ook dat je overdrachtsbelasting betaalt bij erfpacht, en indien je over vijf naar besluit de grond alsnog te kopen betaal je hem nog een keer. En dan is de vraag of dit 2 of 6 % is. Grote kans dat dit het tweede is

    Onder aan de streep lijkt het mij dus zeer ongunstig, maar de consument kijkt vaak niet tot onder aan de streep maar binnen hun mogelijkheden voor korte termijn.

    Mijn advies: schakel éénmalig een goede aankoopmakelaar in, laat hem keihard voor u onderhandelen en koop tegen een realistische maar scherpe prijs uw woning mét de grond.
  • Johan 12 november 2013
    En daarbij: Als een woning dus eigenlijk gewoon te duur is ten opzichte van jouw inkomen, zou je je in beginsel al moeten afvragen of het verstandig is je in allerlei bochten te wringen om die woning toch te kunnen kopen.

    We hebben de laatste jaren gezien waar dat toe leidt.
  • Peter 17 april 2014
    Met name het laatste bericht van Johan vind ik een heel sterk argument om te stoppen met het alchemisch experiment om lucht in geld te veranderen.
  • Henk Scholing 10 mei 2014
    Voordeel van de duokoop regeling is,je kunt
    een lagere hypotheek aanvragen voor de bouw van je nieuwe huis.En over 10 jaar als-
    nog toe overgaan tot koop van de kavel grond,incl.inflatiecorrectie per jaar,over 10 jaar is het huis ook meer waard,en verdien je
    ook meer,van het huis en de grond is de hy-
    potheekrente aftrekbaar.en met de verplichte
    maandelijkse aflossing die in de liniaire hypo-
    theek verweven zit,komt iedere maand jouw
    2e waardevolste bezit dichter naar jou toe.
    En dat geeft een heerlijk gevoel. Doen....
    Eigen haard is goud waard. Henk.


  • Ludo 04 juni 2014
    Hallo,

    De meeste reacties zijn vanuit de koper,logisch. Maar zijn er ook nadelen voor de verkopende partij van een huis?
  • Eddie Hokke 08 juli 2014
    L.S.
    Ik wil eventueel een pand te koop aanbieden.
    Het is een 6 kamer dubbel bovenhuis met balkon
    Totale oppervlakte ong. 150 vierkante meter.
    Het benedenhuis Ridderschapstraat 7 inclusief de grond wil ik behouden voor eigen bewoning.
    Weet u of hier dan sprake is van een kadastrale splitsing?....of moet ik dan aangeven appartement te koop, i.p.v. huis te koop?
    De gemeente doet hier nogal moeilijk over en ik snap niet goed waarom.... ik kan me voorstellen dat de nieuwe eigenaar lid moet worden van een vereniging van huiseigenaren met mij dus.
    Verder zie ik geen moeillijkheden.
    Heeft u ervaring met dit soort situaties?
    Graag hoor ik van u
  • Jurjen 13 maart 2016
    Waar moet ik dit op het belastingformulier opgeven. Totaal onduidelijk voor mij. Bij hypotheek?
Geef een reactie

Lees de huisregels

  • Plaatsen
Deze artikelen vind je vast ook interessant

Laagste hypotheekrente

Hulp nodig? Bereikbaar op werkdagen tussen 09:00 en 17:30 service@geld.nl
Heb je schade? Wij staan voor je klaar schade@geld.nl