Oplossing restschuld hypotheek - 'Help, mijn woning staat onder water!'

Door de aanhoudende crisis staan veel woningen ‘onder water’. De hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar het wordt wel problematisch indien de woning verkocht moet worden. Er kan dan sprake zijn van een hoge restschuld. Hoe komt dat en hoe kun je deze restschuld nog het hoofd bieden?

Oorzaken restschuld hypotheek

De oorzaken voor een hoge hypotheekschuld zijn heel divers. Denk bijvoorbeeld aan:

• Hoge top-financiering door meefinancieren  van diverse kosten en de oude 6%-overdrachtsbelasting;
• Één of meerdere malen oversluiten van de hypotheek, waardoor de schuld steeds hoger wordt;
• Het opnemen van consumptieve bestedingen (kredieten, auto, beleggingen) middels een hypotheek;
• De beleggingen om een gedeelte van de hypotheek af te lossen vallen tegen of er is überhaupt geen sprake van een aflossing;
• Waardedaling van woningen door marktomstandigheden.

Het laatste is uiteraard erg actueel. De eerste vier punten speelden erg in de jaren 2000 tot 2010; Iemand die een woning heeft gekocht in 2007 en middels maximale financiering op basis van een hoge aflossingsvrije hypotheek heeft en risicovolle beleggingsypotheek heeft afgesloten; zal flink ‘ onder water’ staan.

Oplossing restschuld hypotheek - twee scenario's

Er ontstaat vooral een probleem bij een verkoop van de woning als een woning onderwaarde heeft; Dan moet immers de restschuld ‘op tafel’ komen bij de notaris. Er zijn hiervoor 2 scenario’s te bedenken.

Vrijwillige verkoop met schuld

Indien de woning in de verkoop wordt gezet uit vrije wil (om diverse redenen), is het van belang te weten wat de absolute ondergrens van de verkoopprijs is. Breng daarom goed in kaart hoeveel vrij spaargeld je hebt, wat de gekoppelde verzekeringen en beleggingen waard zijn en hoe hoog de makelaarskosten zijn. Zorg dat er altijd nog ruimte is voor onderhandeling.

Indien het inkomen en het onderpand het toelaten is het bij enkele geldverstrekkers mogelijk om de restschuld van de verkoop mee te financieren in een nieuwe hypotheek op de nieuwe woning. 

Gedwongen verkoop met / zonder NHG

De reden voor een gedwongen verkoop is, dat je niet meer aan de hypotheekverplichtingen kan voldoen, anders wordt je niet gedwongen. De meest voorkomende oorzaken voor de betalingsproblemen zijn arbeidsongeschiktheid of ziekte, werkloosheid, overlijden van de partner of beëindiging relatie.

Een echte gedwongen verkoop wordt opgelegd door de bank. De woning wordt dan bij voorkeur op de reguliere (onderhandse) markt verkocht, dit levert meer op dan een executoriale verkoopt( veilig).  Na verkoop kan er sprake van een restschuld. Ook hier zullen de kosten en de opbrengsten in kaart moeten worden gebracht om zo de restschuld zo laag mogelijk te houden. De restschuld zal vervolgens met een betalingsregeling moeten worden terugbetaald.

De restschuld kan ook laag worden gehouden door échte problemen te voorkomen: Het is dus belangrijk om tijdig door te krijgen wanneer er betalingsproblemen komen. Er kan dan met de bank worden afgesproken om de woning snel te verkopen om erger te voorkomen. Er kan een (renteloze) betalingsregeling worden getroffen en soms zelfs wat kwijtschelding. Dit is erg afhankelijke van de bank, de voorwaarden en de persoonlijke situatie.

Indien er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan de restschuld worden kwijtgescholden, indien de betalingsproblemen komen door arbeidsongeschiktheid, onvrijwillige werkloosheid, overlijden partner of beëindiging relatie. Er moet dan ook sprake zijn van nette bewoning, geen hoge achterstanden, verkoop via makelaar etc.  Anders komt er normale betalingsregeling.

Restschuld en fiscus

Er is een tijdelijke regeling: de hypotheekrente die wordt betaald over een restschuld ná verkoop van de eigen woning (tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017) is gedurende  maximaal 10 jaar en onder voorwaarden aftrekbaar.