Wat is het verschil tussen annuïteiten- en lineaire hypotheek?
Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan kies je meestal voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Alleen met deze twee soorten hypotheken heb je namelijk nog recht op hypotheekrenteaftrek. Het verschil tussen een lineaire- en een annuïteitenhypotheek is de manier waarop je aflost op je hypotheek. In dit artikel legt vergelijkingssite Geld.nl je uit hoe dit precies zit en waar je nog meer op moet letten bij je keuze tussen een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
1. Verschil annuïteiten- en lineaire hypotheek aflossen
In grote lijnen werken een annuïteiten- en een lineaire hypotheek precies hetzelfde. Je leent in één keer het hele bedrag om je huis mee te kopen. Vervolgens betaal je elke maand een deel aflossing plus hypotheekrente terug. Na 30 jaar heb je op die manier je hele hypotheek afgelost.
Je betaalt bij een lineaire en een annuïteitenhypotheek meestal precies hetzelfde percentage aan hypotheekrente. Toch zijn de totale kosten voor een annuïteiten- en lineaire hypotheek anders. Dit komt doordat je maandbedrag anders is opgebouwd.
Annuïteitenhypotheek aflossen
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een vast bedrag aan de bank. Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. Aan het begin is je openstaande hypotheekbedrag hoog, waardoor je relatief veel hypotheekrente betaalt. Het deel van je maandbedrag dat overblijft voor aflossing, is daarom relatief laag. Gedurende de looptijd verandert dit. Je lost steeds meer af en betaalt dus over een steeds lager bedrag rente. Hierdoor wordt het aandeel rente in je maandbedrag dus steeds kleiner. Je maandbedrag wordt dan grotendeels gebruikt voor aflossing op je hypotheek.
Omdat je met een annuïteitenhypotheek recht hebt op hypotheekrenteaftrek, krijg je aan het begin van je hypotheek dus relatief veel terug van de belasting. Je betaalt namelijk ook relatief veel aan hypotheekrente. Hierdoor zijn de netto-maandlasten van je annuïteitenhypotheek aan het begin laag. Naarmate je hypotheek langer loopt, wordt je hypotheekrenteaftrek steeds lager en stijgen je netto-maandlasten.
Lineaire hypotheek aflossen
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast deel van je hypotheek af. Omdat een hypotheek 30 jaar loopt (360 maanden), los je elke maand 1/360 e deel van je lineaire hypotheek af. Bovenop die aflossing betaal je hypotheekrente. Omdat je hypotheek aan het begin nog hoog is, betaal je relatief veel hypotheekrente bovenop je aflossing. Je totale maandbedrag is dus aan het begin van je lineaire hypotheek hoog. Dit wordt steeds minder, omdat je openstaande hypotheekbedrag steeds verder daalt en je dus ook steeds minder hypotheekrente betaalt.
2. Verschillen annuïteiten- en lineaire hypotheek op een rij
We zetten de belangrijkste verschillen nog even voor je op een rij:
| Kenmerk | Annuïteitenhypotheek | Lineaire hypotheek |
| Maandbedrag | Je betaalt elke maand een vast bedrag aan de hypotheekverstrekker | Je betaalt aan het begin een relatief hoog maandbedrag aan de hypotheekverstrekker en dat wordt steeds lager |
| Verdeling rente / aflossing | In het begin betaal je relatief veel rente en weinig aflossing | In het begin betaal je bovenop je vaste aflossing relatief veel rente. |
| Netto-maandlasten (na belastingaftrek) | Omdat je hypotheekrenteaftrek aan het begin relatief hoog is en steeds minder wordt, zijn je netto-maandlasten aan het begin relatief laag en worden ze steeds hoger | Zowel voor als na de hypotheekrenteaftrek zijn je maandlasten aan het begin hoger dan bij een annuïteitenhypotheek |
| Verloop maandlasten | Een annuïteitenhypotheek heeft aan het begin relatief lage maandlasten en deze worden steeds hoger | Een lineaire hypotheek heeft aan het begin relatief hoge maandlasten en deze worden steeds lager |
3. Voorbeeld kosten per maand hypotheek lineair of annuïteit berekenen
Het belangrijkste verschil is dus dat bij een annuïteitenhypotheek je maandlasten stijgen gedurende de looptijd van je hypotheek en dat ze bij een lineaire hypotheek juist dalen. Hierdoor is een annuïteitenhypotheek aan het begin relatief goedkoop en een lineaire hypotheek aan het begin juist relatief duur. We leggen dit uit met een voorbeeld:
Stel je sluit een hypotheek af van € 300.000 tegen een rente van 2%, met een looptijd van 30 jaar. Je eerste maandbedrag is dan als volgt opgebouwd:
Bij een lineaire hypotheek
- Rente € 500 (je betaalt elke maand 1/12e deel van 2% aan rente over het openstaande hypotheekbedrag)
- Aflossing € 833 (je betaalt elke maand 1/360e deel van je hypotheeksom terug)
- Totaal maandbedrag: € 1.333
Na 10 jaar ziet het er al heel anders uit. Je hebt dan al 99.960 ( 120 maanden * 833 euro) afgelost op je lineaire hypotheek. Je openstaande hypotheek is dan nog 200.040 euro. En je maandbedrag ziet er als volgt uit:
- Rente € 333,40 (1/12e deel van 2% over 200.040 euro)
- Aflossing € 833 (dit is nog steeds hetzelfde en blijft de hele looptijd gelijk)
- Totaal maandbedrag € 1.166,40
Bij een annuïteitenhypotheek is je eerste maandbedrag als volgt opgebouwd:
- Rente € 500 (je betaalt elke maand 1/12e van 2% aan rente over het openstaande hypotheekbedrag)
- Aflossing € 608 (dit is het bedrag dat overblijft van je maandbedrag om af te lossen op je hypotheek)
- Totaal maandbedrag: € 1.109 (dit is je vaste maandbedrag, dat de bank zo heeft berekend dat je aan het einde van de hele looptijd je hypotheek hebt afgelost)
Na 10 jaar heb je op een annuiteitenhypotheek ongeveer 20 procent van de hypotheeksom afgelost. Hierdoor je zou je openstaande hypotheekbedrag nog 240.000 euro zijn. Je maanbedrag ziet er dan als volgt uit:
- Rente € 400 (1/12e deel van 2% over 240.000 euro)
- Aflossing € 709 (dit is het bedrag dat overblijft van je maandbedrag om af te lossen op je hypotheek)
- Totaal maandbedrag: € 1.109 (dit is nog steeds hetzelfde en blijft de hele looptijd gelijk)
4. Lineair of annuïtair, wat is goedkoper?
Een annuïteitenhypotheek lijkt goedkoper, als je naar het eerste maandbedrag kijkt. Toch is een lineaire hypotheek over de hele looptijd uiteindelijk goedkoper. Dit komt doordat je met een lineaire hypotheek in het begin veel meer aflost dan met een annuïteitenhypotheek. Je openstaand hypotheekbedrag daalt zo sneller, waardoor je minder aan hypotheekrente betaalt over je totale hypotheek.
Tip! Het percentage dat je aan hypotheekrente betaalt, heeft een belangrijke invloed op de uiteindelijke kosten van je hypotheek. Vergelijk hier de actuele hypotheekrentes voor annuïteiten en lineaire hypotheken:
5. Annuïteit vs lineair, wat is beter voor mij?
Lage maandlasten aan het begin of juist een hypotheek die over de hele looptijd goedkoper is. Het lijkt allebei heel mooi. Kies echter vooral een hypotheekvorm die past bij je financiële situatie en verwachtingen voor de toekomst. Zo kom je bij je keuze voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek nooit voor verrassingen te staan.
Wanneer annuïteitenhypotheek
Een annuïteitenhypotheek is de beste keuze als je nu relatief lage maandlasten wilt en verwacht dat je in de toekomst meer gaat verdienen, zodat je de hogere maandlasten in de toekomst kunt betalen. Daarom kiezen de meeste starters voor een annuïteitenhypotheek. Zij verdienen namelijk nu nog niet zoveel en staan aan het begin van hun carrière, waardoor hun inkomsten stijgen.
Maar reken je als starter niet te snel rijk voor de toekomst! Als starter ga je namelijk vaak wel meer verdienen in de loop der jaren, maar er verandert ook veel in je leven. Je krijgt bijvoorbeeld kinderen, gaat minder werken, of krijgt te maken met een echtscheiding. Allemaal omstandigheden waarbij het juist fijn is als je maandlasten niet steeds hoger worden. Overweeg dus ook serieus de optie van een lineaire hypotheek.
Wanneer lineaire hypotheek?
Een lineaire hypotheek is de beste keuze als je de relatief hoge maandlasten aan het begin kunt betalen. Omdat je maandlasten alleen maar dalen in de toekomst en de lineaire hypotheek over de hele looptijd de goedkoopste van de twee is, is dat altijd de beste en voordeligste keuze als je het kunt betalen. Verwacht je daarnaast in de toekomst minder te werken en/of minder te gaan verdienen? Dan zijn de dalende maandlasten ook nog eens ideaal.
Zoals je ziet, is er dus genoeg om over na te denken voor je een keuze maakt voor een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Het helpt zeker als je zelf alvast hierover hebt nagedacht. Maar laat je ook goed adviseren door je hypotheekadviseur. Deze neemt met alle mogelijke toekomstscenario's met je door, zodat je een goede en bewuste keuze maakt.